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道光以后，旗地私有化进程不断加剧，旗地交易伴随着中国近代化的转型，呈现出与民地相同的趋势，即租佃占据土地交易的主要地位。旗地的使用权与占有权分离。另外，由于列强侵略加剧以及向西方学习创办近代工业和修建铁路，出现了列强租用或抢占旗地、近代企业厂房、铁路线等占用旗地的情况。

旗民交产禁令的解体

乾隆末年，清朝财政就开始走向衰落，经过嘉庆及道光初年的整顿，仍没有较大的好转。道光二十年，鸦片战争爆发后，由于战争支出、赔款以及战争中英方的大肆掠夺，造成了清政府的重大财政亏空。因而加大对百姓的税收，百姓赋税负担沉重，以至于出现“朝廷自守岁取之常，而小民暗加一倍之赋”的情况。

除此之外，发给旗人的俸饷也在不断减少。康熙、雍正、乾隆年间曾多次发放巨额国帑回赎旗地，以维持旗人的生活，以此保证清朝的兵源。但发帑之后，“不过数月，罄尽无余，依然如故，何有益处。”

因此，下层旗人愈发贫困，旗地的买卖也愈演愈烈。但因为旗地是维持旗人生计，巩固清朝统治的重要方面，所以，旗地禁令经过了多次反复。

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咸丰十年，英法联军攻入北京，咸丰帝仓促逃往热河。恭亲王奕忻与列强签订《北京条约》。第二次鸦片战争的战败，不仅使军费徒增，还增加了一笔战争赔款。为增加财政收入，清统治阶层内部又将目光转向了占据着直隶绝大多数土地的旗地。

同治二年御史裘德请求恢复咸丰二年的成案，提出了十六则章程。认为旗地本就不收取赋税，与其让旗人私下典卖给民人，而使民人享有此项特权，不如开放旗地买卖，使卖与民人的旗地契税升科，增加国家田赋收入。

同治三年奏准“直隶等处，无论老圈、自置，亦无论京旗、屯居，及何项人民，俱准互相买卖，照例契税升科。”旗地弛禁政策持续了二十余年，先后有500000余亩旗地转入民人手中。

但仍有官员认为旗人生活除俸饷外别无其它，而旗地长期处于买卖活跃之中，以至于旗人生活更加艰难，无力维持，违背了清政府优待旗人的传统，也使得八旗兵力下降，于清政府统治无益。

19世纪末20世纪初，西方主要资本主义国家发展到帝国主义阶段，争夺殖民地，瓜分势力范围的斗争空前激烈，中国成为了列强瓜分的对象。宣统三年（1912）清逊帝溥仪退位，清朝统治宣告结束。与此同时八旗兵丁失去了特权地位。民国时期旗地逐渐被政府收回，成为纳粮民地……

旗地私有化的必然性

清政府放开旗地买卖禁令后，旗地交易更加频繁，旗地私有化最终实现。纵观有清一代的旗地政策，不难发现旗地存在着私有化的必然趋势。

首先，早在康熙年间，就有将旗地典卖的情况，清政府下令严禁旗地买卖，但放开了同旗之间的交易，这是旗地私有化的一个出口。清政府严禁，但旗地交易不止，以至于愈演愈烈。

其次，在雍正时期，雍正十三年开始动帑实行旗地回赎。旗地交易禁令再一次重申，而旗人生计问题并未得到解决，使得旗人在进行土地交易时，不再用卖的形式，而采取典或押租的方式。

对于典卖旗地来说，典的时间越长，对于原业主来说得到的典价越高，对于典主来说，得到的土地收入时间就越久，收益越高。所以政府强制性回赎的后果就是造成旗地典买大规模的进行，且出典时间更长，以至于出现借典而卖的情况。

可以认为雍正时期的旗地回赎政策并没有限制旗地的交易，反而实现了旗地出典的合法化。旗地交易市场活跃起来。土地越肥沃，租金越高，赎金就会相应提高。最后，在清末的数次放开旗地买卖之后，经过清政府与旗人、民人的多次博弈，旗地制度最终走向了私有化产权的进程。

总体来说，清政府在清初制定的旗地政策是一种落后的土地政策，不符合客观经济发展的规律。中原汉族发展到清代，已经形成了较为完善的土地经营方式，土地租佃制成为热潮。

而旗地制度，一种落后的奴隶制的土地经营方式，必然会受到先进生产方式的冲击而不断变化。时间证明，实行土地私有制，才能更好的促进经济的发展。但是，优待旗人，维护旗人的特权地位，巩固满洲的同治，成为清政府的“施政纲领”，无法撼动。

英法占用、租用天津紫竹林地区旗地

鸦片战争后，直隶旗地的所属权发生巨大变化，不再仅仅局限于清政府、八旗与旗人之间的转换，以英、法为首的西方列强也加入到了旗地的争夺之中。

首先，第一次鸦片战争，清政府与英国签订了《南京条约》，在租界中，土地的所有权在清政府，土地的使用权和经营权归租界的租赁者。且这种租赁是一种长久的并且是“没有时间限制”的租赁，是西方列强在中国建立了一种永佃形式的土地制度。因为这种制度是建立在不平等条约之上的，故而清政府也无法维护自己的土地权利，逐渐丧失了土地所有权利。

第二次鸦片战争后，中、外形式发生巨大变化，英、法联军攻入北京，咸丰帝匆忙逃往热河。中英《天津条约》规定，天主教教士可进入内地自由传教，法国援引英国此权利，在中法《北京条约》中增加法国传教士在各省租买田地及建造自便。因此英、法在通商口岸——天津紫竹林地区划地开始建立领事馆与修建教堂。

英、法租用天津紫竹林旗地一案，自咸丰十年征租为始，其后租银除拨补被占用旗地原业主使用外，其余全部作为在津处理对外事宜之津贴。

而对于英、法占用或租用的旗地，变相的成为“洋人”所有的土地，英、法两国在租用地内任意盖房、修路、传播宗教、处理在华事宜，都与清政府无关，即便清政府此时仍旧掌握此类旗地的终极所有权，但这种所有权已经变成了一种对土地使用权的保护，已无实际意义。

英、法不仅得到了租用土地的使用权与经营权，而且得到的条约规定的划归英、法土地的所有权，成为了这块土地的真正的主人。

兴办实业占用直隶旗地

洋务运动开启了兴办实业的高潮，直隶在天津地区建立了一批近代工厂。为便利交通，改变陆运、水运受天气、车马等因素的影响较大的弊端，直隶地区开始修建铁路。铁路的修建的费用多为借贷所得，为赎回铁路自主权，邮传部主持建立交通银行，管理铁路等财政支出。铁路、工厂的建立不可避免出现了土地的占用，旗地也包含其中。

一、军用企业占用旗地

光绪五年，天津军械所西沽军械库建盖房屋占用天津旗人土地一案，其中占用旗地95亩5分3厘2毫，按照原契给与地价共津平银27两7钱2分9厘4毫，制钱81145文。

此旗地原系庄头管理旗地，租用之后，土地无法再行耕种，不再用庄头收租解部。这部分旗地，原是国家所有，但因被军械库圈占，成为企业所有制土地，虽然旗地的仍是名义上的国家占有，但在清末旗地私有化之后，这部分土地也就成为了企业私有制土地。

二、铁路修建占用旗地

除军用企业建立外，修建铁路也是清末建立实业的一个重要的方面。京汉铁路、京张铁路、正太铁路等铁路线的修建，也占用了大量旗地，这部分旗地的所有关系也随之发生变化。

京张铁路是清末第一条由中国人自主设计和修建的铁路。光绪三十一年九月开工，宣统元年修建完毕。京张铁路通车之初，年亏损高达15万两白银。京张铁路占用旗地情况与前京汉铁路不同，此时占用的是官荒旗地，即使旗民交产已经合法化，但仍需要政府的命令才能将官地产权进行转移，是将产权转移到铁路局手中，实现了旗地产权的交割。

三、金融实体——银行占用旗地

清末由于对外贷款，一些外国银行纷纷在中国设立分行。为拉动国内经济的发展，解决清政府是财政危机。光绪三十三年十一月，邮政部呈报欲设立交通银行。以后电、路、航、邮等局存款，皆由交通银行办理。银行设立之初，认定为普通的商业银行，但实际上邮传部成为其最大的股东。

交通银行起初租赁民房作为办公地点，后来不敷使用，欲购买正阳门内西交民巷民地以为建筑银行基址。该民地之中间夹杂有旗地，为镶红旗蒙、汉官房，一共8所，又空地1叚。这块基地四至皆紧接环抱于官房，建盖交通银行大楼最为适宜。

发布于：天津市